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Cidade do Porto - Ponte da Ribeira
Estrutura & Ocupação Filosóficos

A especulação imobiliária no Porto / Portugal

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  • 04/10/2022
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Abstract

A partir da temática da especulação imobiliária no Porto / Portugal, o seguinte relatório surge a partir da grave crise imobiliária verificada com a grande pressão especulativa devido, principalmente, à necessidade de alojamentos locais, que desabriga os moradores e os levam ao deslocamento, alterando o perfil identitário da cidade e colocando em risco as questões humanísticas. A partir de uma hermenêutica antropológica e analítica, busco identificar os problemas e alocar responsabilidades para a mitigação do problema. Artigo escrito em dezembro/2020 dentro do âmbito das Problemáticas do Espaço Europeu. 

Palavras-chave

gentrificação, turismo, crise imobiliária, habitação, política habitacional, poder público

 

 

INTRODUÇÃO: a especulação imobiliária no Porto / Portugal

Em 2017, Miguel Araújo escreveu um brilhante artigo, para a revista Visão a revelar o que considera o maior dos patrimônios do Porto: o portuense.

Escreve sobre o peculiar jeito de ser do portuense e como a cidade se mostra a quem ainda não a percebe. É justamente este jeito de ser portuense que dá alma à cidade e a tornou, segundo Araújo, aclamada ao turismo e premiada[1] internacionalmente.

Para Araújo, o jeito de ser do portuense é o ‘grosseiro’ não agressivo, pois é um tipo de grosseria que remete ao ambiente familiar, que se mostra como íntima, verdadeira, sem a necessidade de gestos calculados no agir e que tiram a espontaneidade. Ser familiar remete às ideias de abrigar, cuidar, estimar, proteger, amar.

É assim que o forasteiro, mesmo depois do choque inicial do contacto inusitado, percebe o portuense, e passa a gostar de estar aqui, na Invicta, como a fazer parte da “casa”. E para cá vem, cada vez mais, ano após ano, fazendo do turismo poderoso motor na economia do Porto.

Se a conclusão sobre o impacto do grande crescimento do turismo no Porto, em termos quantificáveis, for exagerada em relação ao portuense, todavia não é desprezível. Uma localidade pode se converter em atração turística em função da ocorrência de apenas um ou alguns poucos factores, mas o que diferencia e eleva uma cidade ao ponto de uma ser uma unanimidade turística desejada e disputada é a ocorrência de todos ou quase todos os factores em conjunto, com destaque à sua hospitalidade.

Em oposição, uma cidade ‘gentrificada’, sem sua gente presente na totalidade, ou deprimida por estar ameaçada pela quase expulsão de seus lares, já não possui sua alma na íntegra, apenas um fragmento dela e de seu esqueleto – prédios, patrimônio, legados etc. Neste ponto, quanto maiores forem o deslocamento, menores serão os intentos turísticos pela hospitalidade, que passa a se esvair da memória, expectativa e da comunicação turística. Ainda restarão sorrisos, é bem verdade, mas aqueles gentis e comerciais, não os ‘grosseiros’. Ruínas também do passado.

O que seria do Porto sem suas tradicionais refeições preparadas pelas mãos habilidosas que fizeram uma francesinha famosa, por exemplo (com temor de ser injusto dentre tantos pratos típicos da rica culinária local que dão fama ao Porto, afinal). Mas, e se as francesinhas passassem a ser preparadas industrialmente, com elementos congelados importados “commoditizados”, ao invés dos frescos ingredientes regionais obtidos nas feiras e comércios locais, a distanciar-se do acolhimento e dos sabores portuenses, e talvez servido por quem não dá ao prato a atmosfera mágica de aqui se estar? A experiência será menor, a exemplo da culinária local replicada em redes de restaurantes fast-food que servem somente o esqueleto, mas não a alma do prato. Alimenta o corpo, mas não a alma.

A atmosfera da culinária não está só no prato e tudo é relevante. Por trás de cada refeição típica, há o portuense, e por trás deste, há a história, a tradição. Não é por acaso que a atividade mais praticada e desejada, por quem chega ao Porto como turista ou visitante, independente do propósito, é o “experienciar a gastronomia”[2], e isto prova a importância dos pequenos comércios locais que deram a atmosfera turística ao Porto, e que estão igualmente afetados pelos deslocamentos e pressões dos preços crescentes das rendas. A crise não discrimina, é geral.

Não atentar para a necessidade de manutenção desta atmosfera portuense é atentar contra seu povo, em especial às massas, a permitir que as deslocações ocorram à revelia, e também atentar à própria atividade que trouxe (e traz) o progresso, o turismo, ainda que em nome do progresso tenha incentivado a especulação imobiliária. Um ciclo que traz o melhor e o pior, que ao final será irreversível e imparável, uma força bruta sustentada pelos interesses financeiros.

O turismo é, sem dúvida, o carro chefe que pressiona a demanda por habitações no cenário atual, mas não o único factor, como veremos a seguir.

Portanto, a especulação imobiliária advinda do turismo não é a única responsável pelos deslocamentos, pois está inserida dentro desta intrincada equação. A especulação, oriunda dos investimentos, é necessária para configurar a cidade e permitir um otimizado meio de autogestão, desde que haja uma força a monitorar e a gerir tais movimentos, como irei concluir a partir das apresentações que se seguirão.

É inegável o impacto do turismo na recuperação de Portugal após a crise de 2008[3]. E também é inegável o grande risco de queda vertiginosa do turismo nos próximos anos, como observado na atual pandemia da COVID-19, que não só traz uma possibilidade mais acentuada da retração econômica em sua totalidade, mas afeta mais gravemente o setor turístico, com reflexo que poderá ser duradouro, até com recuperação mais demorada que antes.

Assim, este relatório aborda as questões relevantes que se referem à especulação financeira imobiliária na Cidade do Porto, com as seguintes variáveis que levam a um ciclo insustentável, mas possível de equilíbrio:

  • A importância da preservação da identidade patrimonial, cultural e social dentre os factores que levam ao incentivo e sucesso da atividade turística;
  • A crescente demanda por hospedagem em face ao aumento do turismo;
  • A busca pelo Ponto de equilíbrio: limites e formas de interação, planejamento, controle e resistência;
  • E, também, há a necessidade de se conhecer quais as causas desta pressão imobiliária que resulta no privar o morador nativo de sua residência, forçando-o a se deslocar e, com isso, faz a cidade não ser mais a mesma.

Em relação à metodologia de trabalho adotada, abordarei as seguintes problemáticas que considero relevantes para o entendimento da especulação imobiliária atual, a partir de uma hermenêutica tanto filosófica e econômica, quanto analítico-quantitativa, sobre dados disponíveis e estatísticas:

  • O processo típico do capital, face aos movimentos previsíveis e desejados pelas economias neoliberais;
  • O crescente mercado de alojamentos locais, impulsionados por (1) e pelas demandas das atividades turísticas;
  • O aumento dos empreendimentos hoteleiros, a exemplo de (2);
  • Os efeitos dos “Golden visas” que permitem estrangeiros investirem grandes valores em imóveis e obterem, além da possibilidade dos ganhos especulativos, uma autorização de residência em Portugal.
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A ATUALIDADE IMOBILIÁRIA DA CIDADE DO PORTO

Nesta secção apesentarei uma visão sintetizada que pretende responder às seguintes questões: Por que os preços no mercado imobiliário estão (ou estiveram) a subir de forma tão intensa? Quais os movimentos que pressionam (ou pressionaram) os preços para cima? Qual o tipo de ‘forasteiro’ que está a “consumir” o Porto?

O movimento inicial, que embasa todos os movimentos modernos de transformação social, pode ser entendido a partir de uma óptica da análise do capital. As permissivas políticas liberais ou neoliberais que minimizam a atuação do estado como interventor constante na sociedade abrem brechas propositais aos ajustes dos mercados pelas suas próprias forças, ou pelas suas próprias mãos, ainda que julgadas invisíveis.

E, assim, percebemos que os movimentos do governo sempre levaram ao incentivo para que estas ações do capital se estabeleçam, como obras e programas que incentivam o investimento, que supostamente gerarão riquezas. Acreditam que a riqueza gerada será acessível a todos, que trará o progresso e os problemas se resolverão por si mesmos. Os factos mostram que a realidade não acontece assim, a solução para alguns dos problemas geram outros de formas colaterais, em especial ao que afeta à população dos mais vulneráveis, desprovida de defesas.

O que estou a mostrar é que sempre o capital está por trás destas modificações, seja pela exploração da propriedade adquirida como investimento de risco ou mesmo da exploração comercial da atividade turística. É mesmo o capital que leva à especulação em detrimento dos potenciais de ganhos.

Mas seria o capital o único responsável? Por esta análise, certamente que não. Nos artigos estudados, vê-se claramente que a conivência ou mesmo o incentivo por parte do governo é o que permite ao capital atuar sem restrições. Como diz o ditado popular, a diferença entre o remédio e o veneno é a dose. O governo, portanto, é o responsável pela dose, pelo controle e a forma de ministrar o remédio, o capital, e se coloca como mero expectador.

Ao saber como o remédio se comporta – suas indicações e efeitos colaterais – o médico precisa dosá-lo com precisão. O governo, ao não dosar, deixa o capital agir sem direção, a se transformar em veneno, após a dosagem necessária inicial. Eis que as reformas que o estado promove são os canais de transformações. O capital, se percebido como uma besta, irracional, apenas busca sua multiplicação a qualquer custo, adentrando por qualquer brecha e causando a intoxicação.

Poderia o predador extinguir suas fontes de nutrição, que lhe mantém vivo e o permite procriar? Ao ser irracional, sim. Cabe ao ser racional a determinação dos limites e das orientações distintas que devem ser desprendidas.

Ao incentivar a valorização de uma área, é sabido que outras poderão sofrer um rent gap[4]. Ocorreu exatamente isto com o centro histórico do Porto, com maior destaque, pela mudança na estrutura econômica a partir da valorização da até então periferia[5] da Cidade, quando foram realizadas melhorias com a construção de novos meios de acesso[6] às áreas da Boavista e de Antas, que incentivou o surgimento de empreendimentos comerciais nestas regiões e iniciou o processo de desvalorização do centro do Porto, empobrecido e abandonado por breve tempo, marginalizado e que levou seus imóveis quase à condições de destruição, mas que se tornou atrativo ao capital, também pela ausência de políticas públicas que buscassem o controle antecipado de uma situação de degradação patrimonial.

Se para o capital o centro histórico se mostrou atrativo, também foi pela colaboração do governo, ainda que a colaboração fosse a omissão, em determinados casos. Haveria de ter limites, controles e direcionamentos.

Portanto, a primeira grande corrente da especulação imobiliária veio do capital de origem interna, dos movimentos de deslocamentos realizados pelo próprio povo português, que precisa ser considerado como natural e orgânico, mas que levou ao próximo estágio, que foi a pressão destes novos proprietários e moradores das regiões centrais por melhorias do espaço público, que foram autorizadas ou realizadas pelo governo e trouxeram as condições para as novas formas de exploração, como o turismo. O governo, portanto, adicionou combustível ao fogo já aceso pelo rent gap.

A proximidade da região central aos novos centros comerciais, o estilo de vida de novos profissionais, de um público mais atento às questões culturais e ao entretenimento próximo de sua residência, as hospedagens que abrigam os turistas e as trações históricas pouco a pouco se destacaram dos antigos prédios abandonados e depredados, agora reabilitados e inseridos em um rico e atrativo espaço público. Eis o cenário em que o turismo encontra o Porto, não totalmente pronto a abrigar os novos forasteiros, mas com grande capacidade de absorver os investimentos dos que podem dispor do capital. E assim iniciou-se o grande movimento especulativo.

E quem poderia dispor deste capital? Podemos compreender que:

Os próprios investidores individuais nacionais, locais, com acesso a crédito imobiliário ou detentor de alguma poupança pessoal e/ou familiar, que logo viram no nascente mercado de alojamento local[7], impulsionado por aplicações como o AirBNB[8], uma nova fonte de renda bem atrativa pelo fluxo mensal de entradas, além de um investimento imobilizado que não para de se valorizar, que fez o preço[9] do m2 mais do que duplicar.

Os investidores externos que podem investir em imóveis e ainda obter um visto de residência (Golden Visa[10]) em Portugal, com possibilidade de conversão futura na nacionalidade portuguesa, o que representa acesso extensivo à toda Comunidade Europeia.

 As redes hoteleiras que por meio de aquisições reabilitam antigas hospedagens e/ou constroem novas, assim também como outros empreendimentos comerciais, tais como centros de compras, shoppings centers, estações de serviços ao público como conveniências, restauração, lojas de marcas etc.

A hábil mão invisível do mercado observada pelos míopes olhos das políticas públicas permitem que tais movimentos cada vez mais impulsionem os preços e transformem a região central como objeto de desejo e exploração.

O perfil do morador local resistente aos preços atuais é claro: aqueles que possuem a propriedade do imóvel, comprado antes do aumento dos preços, ainda que estejam a pagar a hipoteca em valores reduzidos e compatíveis com a sua renda. Ou mesmo profissionais muito bem remunerados[11], para além da renda média local, que ainda podem pagar os altos preços[12] de rendas

A Câmara Municipal do Porto possui, através da empresa municipal Porto Vivo[13], SRU – Sociedade de Reabilitação Urbana do Porto um programa que oferece arrendamentos a preços reduzidos com objetivo de mitigar[14] a carência por imóveis em condições acessíveis, compatíveis com as rendas médias portuenses, mas que são em número expressivo á demanda e ao agressivo capital que faz acontecer as aquisições, remodelações e comercialização a uma velocidade maior do que o poder público teria condições de fazê-lo.

 

O ESPAÇO PÚBLICO – AS CONSIDERAÇÕES UTÓPICAS DO HABITAR e a especulação imobiliária no Porto / Portugal

Amanda Burden[15] revela algo, sob a óptica da gestora pública da cidade considerada a capital do mundo, Nova York, que sua longa gestão foi direcionada a encontrar uma solução para um aumento previsto de mais de 1 milhão de novos habitantes, o que deveria ser algo impossível, a considerar a já excessiva população existente e as limitações espaciais.

Por ser uma urbanista que preza pelo comportamento humano nos espaços públicos e anseia a construção de novos espaços que sejam atrativos às pessoas ao ponto de ocupar e facilitar a convivência, considera que tais espaços são o mais importante que o poder público pode oferecer. Mais importante do que os prédios – ou o esqueleto da cidade. Nestes espaços, estará a alma da cidade.

O desafio que enfrentou foi estabelecer um novo zoneamento, para que a cidade crescesse para cima, com a ampliação regulada dos gabaritos, que ao final atingiu uma modificação em 40% da área da cidade, e acompanhou as regiões próximas dos corredores de transporte público, para isentar os novos moradores de serem atraídos para áreas em que precisassem de veículos próprios, a agravar o problema do trânsito ainda mais.

Eis que a ocupação da cidade deve passar, também aqui no Porto, por profundas transformações do espaço público a permitir a manutenção e/ou recuperação da alma portuense que dá vida à cidade. E uma nova lei de zoneamento, igualmente a permitir novas possibilidades de habitação à crescente demanda que o turismo poderá trazer, mais do que o atual. O capital passa, então, a ser direcionado para onde se deseja, e com o controle dos poderes públicos, como agentes de transformação urbana.

Portanto, as utopias urbanas portuenses passam por um crescimento sustentável da cidade através de um novo zoneamento e a construção de espaços públicos que tanto podem ser instrumentos de agregação em áreas densas ou como atração imobiliária para áreas menos densas. O ‘segredo’ está na gestão correta dos espaços públicos e dos incentivos e atrativos culturais que lá se desenrolarão.

O poder público precisa resistir ao capital. E não é tarefa fácil. A própria Amanda relata a intensa resistência para converter e manter um espaço como público, denominado de High Line, que foi construído suspenso em um antigo viaduto desabilitado e que estava para ser demolido, e custou ao governo impedir a demolição, pois o capital desejava a exploração comercial do espaço. O sucesso desde novo espaço público tem sido tão intenso que é mais “trend” do que o aclamado Central Park, mas que precisou de meses de trabalho intenso para resistir ao capital. Não é uma luta fácil, como se percebe, mas é preciso clarificar as intenções e políticas públicas. A cidade ganhou bem mais com o High Line.

Ironicamente, não precisaria buscar em Nova York o melhor exemplo entre a articulação entre o governo e as pessoas que formam a comunidade. Portugal provavelmente tenha o melhor dos casos a se estudar, uma espécie de heterotopia[16] às avessas construída à visão de Michel Foucault, tal a forma que governo e povo se uniram para estabelecer um espaço, neste caso, não público, mas familiar, em que a dignidade fosse acessada através de moradias construídas como representação da individualidade[17] e do esforço comunitário.

Em 1974, Portugal fervia, a revolução havia se consolidado e havia o seguinte quadro referente às questões habitacionais: A situação herdada do fascismo, em matéria de alojamento, pode avaliar-se na base dos seguintes indicadores conhecidos[18]: um déficit de 600 mil alojamentos, com 25% da população a viver sem as mínimas condições de habitabilidade, quando 52% não possuía abastecimento de água e 53% sem acesso à energia eléctrica. O saneamento era outro grave problema com 60% sem rede de esgotos e 67% das residências sem contar com instalações sanitárias.

Eis que surgiu a belíssima experiência que resultou em muitas transformações através do programa SAAL[19] (Serviço Ambulatório de Apoio Local) que, embora não seja algo que poderia ser repetido nestes tempos atuais, nem mesmo como paradigma, e ainda assim mostra a força do diálogo e o comprometimento, das possibilidades de o povo português se mobilizar frente às suas próprias necessidades quando suportado pelo governo. O diálogo é possível e necessário. Os espaços públicos e novas diretrizes inteligentes de zoneamento podem ser gestadas a partir deste diálogo. É possível, pois já foi realizado, e pode ser replicado sem os erros[20] feitos no passado.

 

A NOVA CRISE DA PANDEMIA DE COVID-19 – PROJEÇÕES E POSSIBILIDADES frente à especulação imobiliária no Porto / Portugal

Com a atividade turística impedida, a pressão em relação aos alojamentos se extinguiu, imediatamente às restrições de mobilidade das medidas preventivas da pandemia. Sem turistas, há preços que foram reduzidos[21], nos dias atuais, em até 50% para muitos imóveis que antes somente aceitavam estadias rápidas, com rendas de maior valor agregado devido à constante demanda, mas que agora aceitam longos períodos de estada a preços menores. O capital busca a melhor rentabilidade, sempre atrelada ao risco, e se ajusta rapidamente às condições.

A questão é que a pandemia não será, como se percebe, rápida e somente restrita ao setor turístico. Sim, é verdade que dentre todas as atividades, o turismo será uma das mais afetadas, pois mesmo depois dos picos das contaminações, há o risco de novas ondas de disseminação, as medidas preventivas ao livre trânsito de estrangeiros, além do temor psicológico que fará que o medo seja um factor para não se viajar, em especial aos mais idosos, propensos a mais riscos em exposições.

A crise financeira será global, já com previsões bem preocupantes por meios seguros de informações, e trará um retrocesso generalizado à economia. Abrirá um intervalo de alguns anos até que a recuperação comece a ocorrer, como se houvesse uma pausa no tempo, frente à “frenética velocidade” do mundo que não mais existe como antes.

Seria (ou será) uma espécie de oportunidade dada aos governantes para repensar as grandes questões públicas, dentre elas a questão das moradias. Mas nem sempre há tal visão. Por exemplo, a Câmara do Porto revogou[22] em abril deste ano o Regulamento do Alojamento Local e suspendeu a restrição aos novos registos que estava em vigor desde julho de 2019. Com isso, o mercado fica novamente aberto ao capital que se aproveitará da imensa fragilidade financeira a que estará acometida grande parte da população[23] e tomará o que puder, apostando na futura retomada. Há um rent gap a se iniciar nestes dias atuais, aos olhos do poder público que o incentiva, em prol do progresso e ao sacrifício dos que ainda resistiam.

O momento da atual crise é bem propício para transformar a situação das moradias, sem a demagogia de não perceber no turismo e alojamento locais a devida importância à economia, mas também sem dar o devido valor à dignidade das pessoas. O que se espera de uma cidade contemporânea com qualidade de vida, bem estar e equidade a quem lá está a viver? O que se espera do equilíbrio social, das possibilidades de crescimento individuais e coletivas? Qual será o sacrifício que precisará ser feito, por cada um dos atores nesta grande peça heterotópica metropolitana?

Os novos tempos exigem das políticas públicas que sejam ativas e não mais versem sobre a esperança em relação ao capital. Não há mais espaço nem tempo para a “política habitacional da esperança”. O capital é selvagem, irracional, indomável. É preciso direcioná-lo fortemente, sem esperar que seja fácil domá-lo. Recentemente, o Ministro do Ambiente e da Ação Climática, Sr. João Pedro Matos Fernandes, demonstrou em uma entrevista[24] que toda a esperança de uma reversão do comportamento especulativo está baseada no “bom comportamento” que terá o capital. Ao contrário, como veremos, a crise ampliará ainda mais a fome e a sede do capital por novas oportunidades, segregando ainda mais a população.

Tais questões não são as únicas, mas devem ser a base de aproveitamento dos tempos dados pela atualidade, de repensar e agir sobre o futuro da cidade.

 

AS SOLUÇÕES PROPOSTAS (A BUSCA DA MITIGAÇÃO DO PROBLEMA)

A Solução proposta é a criação de um programa a partir das seguintes premissas:

DEFINIÇÃO. Cabe unicamente ao governo, em equilíbrio equitativamente com a população e com o capital[25], a definição das regras para alocação imobiliária com o objetivo de produzir políticas públicas de ocupação e desenvolvimento da Cidade;

IMPLEMENTAÇÃO E FISCALIZAÇÃO. Cabe exclusivamente ao governo a fiscalização para que as regras habitacionais sejam cumpridas à risca, nas áreas em que estiverem vigentes;

ESPAÇOS PÚBLICOS. Cabe ao governo a reabilitação, criação e/ou manutenção de espaços públicos de acordo com os interesses da população e das definições do programa, fazendo-se valer para a criação de espaços públicos que atraiam investimentos às áreas menos valorizadas, a diminuir a pressão nas áreas nobres, ou mesmo a atratividade para valorização da cidade como polo turístico.

A base do PAP reside na responsabilidade de o governo de criar tanto meios para que a população não sofra com a carência de habitações a preços acessíveis como para garantir ao capital o investimento em nichos em que consiga desenvolver financeiramente a cidade através de criação de postos de trabalho, renda e geração de produtos e serviços.

Assim, para que tal programa possa ser consolidado, é preciso pensar em dois pontos extremamente relevantes que é a capacidade de “diálogo” com a comunidade e uma estrutura precisa de dados sobre residentes, turistas e imóveis das principais regiões afetadas pela falta de moradias.

 

UMA HIPOTÉTICA CANDIDATURA: Problemáticas do Espaço Europeu

As ações que consumirão os investimentos solicitados por meio desta suposta “candidatura”, para a consolidação do PAP são:

Fase 01 – Recadastramento das moradias e residentes categorizados como estudantes temporários, residentes estrangeiros temporários ou ocasionais, imigrantes, residentes nacionais; Obtenção de meios de atualização dos dados em tempo reais, através da integração com os meios governamentais; Criação de classificação para atribuir aos moradores – turistas, temporários e permanentes, com atribuição destes aos imóveis correspondentes. Esta fase inicia-se com a construção e o estabelecimento de um software dotado de um banco de dados dinâmico e obrigatoriamente autoalimentado, que permitirá o uso inteligente dos mesmos, em busca de soluções legítimas e viáveis;

Fase 02 – Estabelecer uma rede comunitária para levantamento de possibilidades a partir dos dados obtidos; Nesta fase, será determinado quais os incentivos e restrições poderão ser oferecidos ao capital, por áreas específicas. Igualmente, poderá ser estabelecido o denominado padrão da unidade habitacional[26], que consiste em atribuir a cada imóvel um ou mais tipos de utilidades, como por exemplo a destinação de uma moradia para residentes fixos, a impossibilitar a utilização para alojamento local ou outros usos comerciais, exceto em casos que poderão ser previstos.

As experiências de Madrid e Roma em relação às ocupações e resistências[27] se mostraram inócuas para todos os lados. A proposta é o “diálogo” com a comunidade, a separar limites em que a resistência é lícita ou não, e são somente resistir, mas propor alternativas de ocupação com garantias reais de estabilidade sobre os novos destinos, com prazos limitados ou não, conforme os levantamentos que virão a ocorrer, assim como também coletar dados que possibilitarão uma política pública de habitações públicas com rendas acessíveis, a otimizar recursos;

Fase 03 – Estabelecer uma nova diretriz para o zoneamento, por áreas identificadas como possíveis de expansão e restrição às saturadas pelas condições atuais, identificadas a partir da conclusão efetiva das fases 01 e 02. A proposta é identificar as áreas que não mais poderão ser afetadas, seja pela manutenção obrigatória de padrão da unidade habitacional estabelecido ou usos comerciais distintos e também identificar as áreas em que o capital será o instrumento de transformação, onde ainda não existem restrições e sim possibilidades de reabilitação e/ou criação de novas moradias. Neste caso, até mesmo as aquisições para os vistos Golden poderiam ser permitidas, em determinadas áreas;

Fase 04 – Espaços Públicos – definição dos planos de investimentos estratégicos para os espaços públicos com os seguintes dois objetivos principais: áreas para valorização da utilização pela população local e turistas e áreas para atração de investimentos em moradias e novos moradores, com objetivo de diminuir a descentralização do centro histórico do Porto;

Fase 05 – Auto Gestão – monitoramento, melhorias dos processos, resolução de conflitos, estabelecimento de metas e quantificadores de qualidade e sucesso dos objetivos.

 

CONCLUSÕES

A cidade do Porto é dinâmica, atrativa, com tamanha vitalidade que vem da sua gente que se transformou no que é. A cada ano atrai mais pessoas, seja para visitar, estudar ou mesmo adotar como sua residência, além das que cá estão desde sempre.

É preciso entender que somente o poder público é capaz de reger os interesses da população fixa, flutuante e do capital, também um habitante da cidade, que embora com mãos invisíveis já se deixa mostrar pelos efeitos que causa, benéficos ou maléficos.

O momento vivido nos momentos atuais de pandemia, lamentáveis pelas perdas humanas, ao menos se mostra propício para a determinação de uma política pública habitacional com menor pressão do capital. É o momento de lançar as fundações de uma cidade mais justa, acessível e crescimento sustentável, organicamente gerida pelas forças que a integram.

Desta forma, finalizo este trabalho com o agradecimento pela oportunidade de aprendizado a partir de tão grave problema. Um problema que é real e certamente leva a muitos momentos de tristeza e angústia, quiçá noites mal dormidas pelo bem que é, ou deveria ser, essencial a todos: um lar, um abrigo para uma vida bem vivida.

Que os novos tempos sejam propícios para a transformação em dias melhores, para todos. E que possamos continuar a presenciar a “grosseria” amistosa do portuense, a nos brindar com o que realmente há de melhor no Porto: sua gente.

 

BIBLIOGRAFIA – Problemáticas do Espaço Europeu

Alves, S. (2017). Requalificação e gentrificação no centro histórico do Porto. Scripta Nova. Revista Electrónica de Geografía y Ciencias Sociales, vol. XXI, nº 557

Annunziata, Sandra and Lees, Loretta (2016). ‘Resisting ‘Austerity Gentrification’ and Displacement in Southern Europe’. Sociological Research Online

Araújo, Miguel. Porto. Artigo publicado na VISÃO 1251, de 23 de fevereiro de 2017 (https://visao.sapo.pt/opiniao/ponto-de-vista/2017-03-06-porto-1/)

Foucault, Michel. (1967). De espaços outros. Estudos Avançados, 27(79), 113-122. https://dx.doi.org/10.1590/S0103-40142013000300008

Neil Smith (1982) Gentrification and Uneven Development, Economic Geography, 58:2, 139-155, DOI: 10.2307/143793

Peter Marcuse (2009) From critical urban theory to the right to the city, City, 13:2-3, 185-197, DOI: 10.1080/13604810902982177

SMITH, N. (1987a). Gentrification and the rent gap. Annals of the Association of American Geographers.

Travel BI, Turismo de Portugal. Perfil dos turistas do Porto e do Norte de Portugal, 2017 (file:///C:/Users/leand/Documents/Leandro_LeNovo/FLUP/PEE/perfil-turistas-porto-e-norte-verao-2017.pdf)

 

AUDIOVISUAIS – Problemáticas do Espaço Europeu

Burden, Amanda. 2014. How public spaces make cities work, Ted Talks Vancouver.

Dias, João. AS OPERAÇÕES SAAL. Documentário. Portugal, 2007. Produção: OPTEC, Sociedade Óptica Técnica, Abel Ribeiro Chaves.

Sardo, Delfim. Fundação de Serralves. Exposição “O Processo SAAL – Arquitetura e participação 1974–1976”.

 

NOTAS – Problemáticas do Espaço Europeu

[1] “E é por isso que quando o Porto foi recentemente galardoado com a distinção de melhor destino europeu, em que a maioria dos votantes não eram sequer portugueses, não é de espantar que a principal razão diagnosticada pelo americano Huffington Post fosse bastante inequívoca: as pessoas gostam do Porto por causa das… pessoas.” (Araújo)

[2] “As atividades mais praticadas no PNP foram: experimentar a gastronomia (81%) …” (Travel BI)

[3] A Crise financeira de 2007–2008 é uma conjuntura econômica global que se sentiu durante crise financeira internacional precipitada pela falência do tradicional banco de investimento estadunidense Lehman Brothers, fundado em 1850. Em efeito dominó, outras grandes instituições financeiras quebraram, no processo também conhecido como “crise dos subprimes”. (fonte: wikipédia)

[4] SMITH. Pg. 462 – 465.

[5] Ainda sobre rente gap: “A diferença de aluguel é baseada em teorias publicadas pela primeira vez por Neil Smith em 1979. É essencialmente uma medida da diferença no valor real de um site e seu valor potencial no ‘melhor uso’. Quando o déficit global de aluguel em uma área é considerado grande, sugere-se que a área seja submetida a uma gentrificação, à medida que os desenvolvedores identifiquem essa diferença como uma oportunidade econômica para capitalizar (Smith, 1987). É, portanto, uma medida causal e não consequente de gentrificação. No entanto, a diferença de aluguel como uma teoria geral inclui maior profundidade de tempo nos processos em andamento no local do que os mencionados acima. Clark (1995) inclui as pressões econômicas iniciais para desinvestir em um site, causando a diferença de aluguel à medida que o uso do site se afasta do seu melhor uso, até que o uso do site seja tão “inadequado” que está “condenado” ser “reconstruído para uma densidade e uso mais altos”. Ele também enfatiza que a diferença de aluguel não determina o desenvolvimento da propriedade, mas reflete apenas um aspecto da economia espacial capitalista.” (Gentrification in Vancouver’s Downtown Eastside)

[6] “Como consequência da melhoria das vias de circunvalação e de atravessamento rodoviária do Porto verificou-se nos anos 70, com a construção da Ponte da Arrábida, a expansão do centro de negócios para a área ocidental da Boavista e, em 1995, com a construção da Ponte do Freixo, para a área oriental das Antas.” (Alves, S., p. 14)

[7] A proposta original do AirBNB era baseada na economia do compartilhamento, a supor que alguém que tivesse um quarto disponível o disponibilizasse para locação temporária a terceiros, a preços menores e a valorizar a experiência sustentável da hospedagem, mais humana e compartilhada, familiar. A plataforma “nasceu” com tal propósito e logo transcendeu à utilização privada para a exploração comercial, com grupos investidores que adquirem e adequam imóveis para locações, ou seja, uma atividade meramente capitalista.

[8] A atratividade por trás de aplicações como o AirBNB é importante por garantir um fluxo de clientes para os imóveis em alojamentos temporários (que “garante” receitas) e ainda ter a facilidade de gestão, controle de riscos de inadimplência ou danos ao imóvel e, principalmente, as reduzidas taxas cobradas pelos serviços.

[9] O preço médio do m2 no Concelho do Porto mais do que dobrou (aumento de 103,8%) apenas nos últimos 05 anos, passando de € 984/m2 para € 2.005/m2. Nas regiões centrais, mais valorizadas, como nas freguesias de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória o aumento, no mesmo período, foi de surpreendentes 125%, o que significa uma rentabilidade média de 17,6% ao ano, mais do que suficiente para atrair o capital de risco.  (fonte: Idealista)

[10] Sobre os Golden Visas há a possibilidade de investimento em imóveis (Segundo o SEF, 94% dos vistos emitidos são por meio de investimentos em imóveis, que alcançam mais de 8.200 vistos concedidos desde 2012 e compreendem quase cinco mil milhões de euros em investimento). Nestes casos, os processos preveem um investimento mínimo de € 500 mil livremente em imóveis ou de € 350 mil em imóveis antigos em áreas de reabilitação urbana. É comum o investimento com o objetivo de obter a residência e também uma excelente renda com a locação dos mesmos. E não são somente imóveis de alto valor, pois pelo facto de ser possível a compra de vários imóveis, desde que totalizem a importância mínima, muitas pequenas propriedades são adquiridas, o que amplia a demanda por imóveis em regiões centrais, os mais visados para alojamentos locais, a impactar diretamente na pressão sobre os moradores locais, ao ponto de não mais suportarem os preços de moradia e serem forçados ao deslocamento para regiões mais afastadas dos centros. Os países que mais compram são China e Brasil. Existem sites e anúncios que promovem a venda dos imóveis em mandarim, para perceber a magnitude de tal “mercado”. Em 05/02/2020 foi aprovada uma restrição aos Golden Visas para compra de imóveis nas regiões de Lisboa e Porto. (Fonte: SEF)

[11] Em 2018, o ganho médio mensal dos trabalhadores por conta de outrem na área metropolitana do Porto era de €1.164,6. (fonte: Pordata – Base de Dados Portugal Contemporâneo)

[12]  O preço médio para arrendamento na cidade do Porto estava em € 8,33/m2 ao final de 2019, com alta demanda e grande liquidez para os imóveis. O que significa que um imóvel de 100 m2, em condições razoáveis, custasse, nas regiões centrais, não menos do que os € 900 mensais para arrendá-lo.

[13] Fonte: Habitação a renda acessível no Centro Histórico para famílias da classe média

[14] Fonte: O que mais a Câmara se propõe fazer em 2020 para mitigar a falha no mercado da habitação na cidade

[15] Amanda Burden é urbanista e foi Comissária de Planejamento Urbano da cidade de Nova York durante a gestão de Michael Bloomberg, de 2002 a 2013. Em uma famosa e aclamada palestra que realizou, em 2014, no TED Talks em Vancouver, relata a importância dos espaços públicos como agregadores das pessoas.

[16] “Heterotopia (aglutinação de hetero = outro + topia = espaço) é um conceito da geografia humana, elaborado pelo filósofo Michel Foucault, que descreve lugares e espaços que funcionam em condições não hegemônicas. Foucault usa o termo heterotopia para descrever espaços que têm múltiplas camadas de significação ou de relações a outros lugares e cuja complexidade não pode ser vista imediatamente.” wikipedia

[17] (…) No sistema de habitação tradicional tudo está feito quando os inquilinos chegam. Com o programa SAAL, o inquilino chega antes de qualquer decisão ser tomada (…). (Portas, Nuno)

[18] Alves José Baptista. Processo SAAL (2017). OPINIÃO.

[19] “Numa revolução, o que pode a arquitetura? Nascido da Revolução de 25 de Abril de 1974 em Portugal, o SAAL – Serviço Ambulatório de Apoio Local – desencadeou um dos mais empolgantes processos da arquitetura do século XX. Foi uma experiência pioneira no contexto europeu que propunha a constituição de brigadas técnicas lideradas por arquitetos que, em colaboração com as populações, tinham por objetivo enfrentar as prementes necessidades habitacionais de comunidades desfavorecidas em todo o país… Ativo até outubro de 1976, o SAAL concluiria nos seus vinte e seis meses de existência cerca de 170 projetos que envolveram mais de 40.000 famílias de Norte a Sul.” (Fundação de Serralves).

[20] “Apesar de todas as contradições e de todos os fracassos, o SAAL representa a arquitetura da Revolução, participativa, contraditória, aberta, nalguns casos rigorosa, demagógica noutros. Para muitas comunidades, o SAAL representou um importante passo no sentido de uma habitação condigna.” (Fundação de Serralves).

[21] “Covid-19: preços das casas já começaram a baixar e vão cair ainda mais. Alojamento de curta duração está em saldos e rendas já começaram a baixar. Valores de venda deverão acompanhar tendência em poucos meses.” (TVI24).

[22] “Em Maio de 2019, a Universidade Católica fez um estudo, a pedido da autarquia, que serviria de base à criação do regulamento. Nesse estudo, coordenado por Alberto Castro, sublinhava-se a importância do AL para a reabilitação do edificado e revitalização do comércio local do Porto.” (Público, Mariana Correia Pinto 23 de Abril de 2020).

[23] “A maioria (57%) dos edifícios onde o AL se havia instalado eram espaços onde morava gente antes.” (Público, Mariana Correia Pinto, 14 de Maio de 2019).

[24] “…os investimentos que virão a ser feitos ou que foram feitos na reabilitação do património imobiliário vão tender a transformar-se em valores mais seguros e mais perenes”. “O mercado de arrendamento de longa duração vai mesmo emergir no centro das cidades e com isso vamos ter centros históricos muito mais vivos e menos deslocações.” (Idealista News).

[25] Uma referência à massa de investimentos privados, individuais ou colectivos, nacionais ou estrangeiros, e que esteja destinada ao mercado imobiliário, com interesse em auferir ganhos.

[26] Este padrão funciona em muitos países, em especial nos asiáticos. Na Tailândia, por exemplo, país que tive a oportunidade de residir e um dos países mais explorados turisticamente, a valorização de imóveis existiu para um número pequeno de construções destinados a estrangeiros e/ou investidores, pela restrição de aquisição e/ou arrendamento (ou seja, se refere ao direito à propriedade e à utilização) em prédios destinados aos moradores locais, em um programa que não só manteve as condições culturais intactas como também possibilitou que os turistas fossem vistos como algo bom à sociedade (ressalta-se que, por aqui, muitos dos portuenses já possuem uma espécie de aversão aos turistas), que geram receitas e emprego, e não ameaçam o estilo de vida tailandês. Existem nas principais cidades impactadas pelo turismo, na Tailândia, rotineiramente empreendimentos que surgem destinados a todos os tipos de uso para estrangeiros, que se limitam a poder comprar apartamentos (que chamam de ‘condo’, de condominium), sem poder comprar terras, não sendo facultado aos mesmos comprarem, por exemplo, casas.

[27] ‘Secção 4 – Resistência à gentrificação / deslocamento / despejos austeros’. (Annunziata e Lees, pag. 6) – Despejos austeros são considerados aqueles duros, nos quais não há relocação prévia do despejado.

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